Die Bestellung des Verwalters ist strikt von dem Abschluss des Verwaltervertrags zu trennen.
Die Bestellung sagt aus, dass der Verwalter als Organ der Gemeinschaft tätig wird. Der Vertrag regelt die Vergütung und die einzelnen Aufgaben.
Vertrag und Bestellungszeitraum können voneinander abweichen oder unbefristet geschlossen werden.
Die zulässige Höchstbestelldauer eines Verwalters beträgt nach dem Gesetz drei Jahre bei Bestellung des Verwalters durch den teilenden Eigentümer und fünf Jahre bei jeder weiteren Bestellung. Passt man den Verwaltervertrag daran an, verstößt dies – sobald der Gemeinschaft ein Verbraucher angehört und der Verwalter den Vertrag einbringt – eigentlich gegen § 309 Nr. 9 BGB. Dieser sieht bei Verbraucherverträgen nämlich grundsätzlich nur eine Laufzeit von zwei Jahren vor.
Der Bundesgerichtshof entschied bereits 2002, dass es sich bei der Regelung im WEG um eine vorrangige Sonderregelung handele (BGH vom 20.06.2002, V ZB39/01).
Bei einem Verwaltervertrag, der sowohl die Interessen der Eigentümer als auch der Verwalter in einem ausgeglichenen Maß berücksichtigt, kann jedoch auch eine längere Laufzeit verhandelt werden. Wenn dies auf Wunsch der Gemeinschaft geschieht, handelt es sich um keinen Verstoß gegen § 309 BGB und dürfte wirksam sein.
Eine längere Vertragslaufzeit ist für die Wohnungseigentümergemeinschaft immer dann sinnvoll, wenn eine Preisentwicklung nach oben zu erwarten ist, denn jeder Neuabschluss kann neue, höhere Preise mit sich bringen.
Soll der Verwaltervertrag gekündigt werden, bedarf es einer Kündigung der Gemeinschaft. Diese muss vorab in der Eigentümerversammlung beschlossen werden.
Einzelne Eigentümer können nicht wirksam kündigen.