Immobilien-Marktbericht 2025
für Wiesbaden
Herausgeber:
Scholze-Kurz & Kurz Immobilien GmbH
Hausverwaltung & Immobilienmanagement im Rhein-Main-Gebiet
1. Executive Summary
Der Wiesbadener Immobilienmarkt zeigte sich im Jahr 2025 insgesamt stabil mit moderat positiven Tendenzen, trotz weiterhin anspruchsvoller makroökonomischer Rahmenbedingungen. Nach den deutlichen Preis- und Transaktionsrückgängen der Jahre 2023/2024 setzte sich 2025 eine Phase der Marktberuhigung und Neuorientierung fort. Besonders der Mietwohnungsmarkt blieb angespannt, während sich Kaufpreise in vielen Segmenten auf einem realistischen, nachhaltigeren Niveau einpendelten.
2. Gesamtwirtschaftliche und regionale Rahmenbedingungen
- Zinsniveau: Seitwärtsbewegung mit leichter Entspannung im Jahresverlauf
- Inflation: Rückläufig, jedoch weiterhin spürbar bei Bau- und Betriebskosten
- Bevölkerungsentwicklung: Leicht wachsend, positive Binnenwanderung
- Arbeitsmarkt Rhein-Main: Stabil, insbesondere im Dienstleistungs- und Verwaltungssektor
Wiesbaden profitierte 2025 weiterhin von seiner Funktion als Landeshauptstadt, Verwaltungsstandort und attraktiver Wohnort im erweiterten Einzugsbereich von Frankfurt am Main.
3. Kaufmarkt – Wohnimmobilien
3.1 Preisentwicklung
| Segment | Markttendenz 2025 |
|---|---|
| Eigentumswohnungen (Bestand) | stabil bis leicht steigend |
| Neubauwohnungen | stabil |
| Ein- und Zweifamilienhäuser | stabil |
| Mehrfamilienhäuser | selektiv steigend |
Nach den Korrekturen der Vorjahre bewegten sich die Preise 2025 seitwärts. Überhöhte Angebotspreise wurden zunehmend vom Markt korrigiert. Gut geschnittene, energetisch akzeptable Bestandsimmobilien in mittleren und guten Lagen fanden wieder verlässlich Käufer, sofern die Preisvorstellungen marktgerecht waren.
3.2 Käuferstruktur
- Eigennutzer mit langfristiger Finanzierungsperspektive
- Kapitalanleger mit Fokus auf Bestandsobjekte und Nachverdichtung
- Zunehmend professionelle Investoren mit strikter Renditeprüfung
4. Mietmarkt – Wohnimmobilien
Der Mietmarkt in Wiesbaden blieb 2025 angespannt.
Zentrale Entwicklungen:
- Hohe Nachfrage nach kleinen und mittleren Wohnungen
- Begrenztes Neubauvolumen
- Steigende Anforderungen an energetischen Standard
- Zunehmende Bedeutung professioneller Verwaltung
Mietpreisentwicklung (Bestand):
- Leichte bis moderate Steigerungen, insbesondere bei Neuvermietungen
- Bestandsmieten überwiegend stabil, abhängig von Index- oder Staffelmietverträgen
Aus Sicht der Verwaltung zeigte sich 2025, dass professionelles Mietmanagement entscheidend ist, um Leerstände zu vermeiden und rechtssicher zu agieren.
5. Gewerbeimmobilien
Büro & Praxis
- Stabile Nachfrage nach kleineren, flexibel nutzbaren Einheiten
- Fokus auf Lage, Erreichbarkeit und Nebenkostenstruktur
Einzelhandel
- Rückläufige Nachfrage in Randlagen
- Zentrale Lagen stabil, insbesondere für Dienstleistung und Nahversorgung
Sonstige Nutzungen
- Steigende Nachfrage nach Mischnutzungen
- Umnutzungen von Büro- zu Wohnflächen gewinnen an Bedeutung
6. Betriebskosten & Bewirtschaftung
2025 war weiterhin geprägt von:
- hohen Energie- und Wartungskosten
- steigenden Anforderungen an Dokumentation, Transparenz und ESG-Themen
- wachsendem Informationsbedarf bei Eigentümern und Mietern
Für Eigentümer wurde eine aktive Kostensteuerung sowie eine transparente Abrechnung zunehmend zum entscheidenden Qualitätsmerkmal einer Hausverwaltung.
7. Ausblick 2026
Für 2026 erwarten wir:
- Fortgesetzte Stabilisierung des Kaufmarktes
- Anhaltend hoher Druck auf dem Mietmarkt
- Zunehmende Investitionen in Energieeffizienz und Bestandssanierung
- Wachsende Bedeutung professioneller, rechtssicherer Verwaltung
Wiesbaden bleibt aufgrund seiner Lage, Struktur und Nachfragebasis ein robuster Immobilienstandort mit langfristigem Wertpotenzial.
8. Einschätzung der Scholze-Kurz & Kurz Immobilien GmbH
Aus unserer täglichen Verwaltungspraxis mit rund 115 Liegenschaften sowie ca. 400 Mieteinheiten im Rhein-Main-Gebiet bestätigt sich:
- Marktkenntnis und realistische Preisansätze sind entscheidend
- Nachhaltige Bewirtschaftung gewinnt gegenüber kurzfristiger Rendite
- Eigentümer erwarten zunehmend strategische Beratung, nicht nur Verwaltung
Der Immobilienmarkt in Wiesbaden ist 2025 weniger spekulativ, dafür solider, transparenter und langfristig orientiert geworden.
Hinweis:
Dieser Marktbericht stellt eine fachliche Einschätzung der Scholze-Kurz & Kurz Immobilien GmbH dar und ersetzt keine individuelle Wertermittlung oder Anlageberatung.